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Direito do Consumidor · Imóvel na Planta · Construtora

Atraso na entrega do imóvel pela construtora
o que a lei prevê

Prazo de tolerância de 180 dias, rescisão com devolução integral, multa de 1% ao mês, aluguel presumido, juros de obra e troca do INCC pelo IPCA: o que estabelecem a Lei do Distrato e o Superior Tribunal de Justiça quando a obra atrasa.

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Rafael Henrique Ferreira — Advogado (OAB/GO 78.090)

Quem compra um apartamento ou uma casa na planta organiza a vida em torno de uma data: o fim do aluguel, a mudança, o casamento, a escola dos filhos. Quando a construtora não entrega no prazo, o comprador costuma seguir pagando duas contas — as parcelas do imóvel e o aluguel de onde mora —, muitas vezes com o saldo devedor ainda corrigido pelo índice da construção civil.

A matéria tem regra legal própria desde a Lei nº 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato, que incluiu o art. 43-A na Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/1964), e conta com três julgamentos repetitivos do STJ: os Temas 970, 971 e 996. Este artigo reúne o que essas normas e decisões estabelecem, com os artigos, os percentuais e os prazos identificados.

Marco Legal

O prazo de entrega e a tolerância de 180 dias

O contrato precisa ter data certa

No julgamento do Tema 996 (REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção, julgado em 11/09/2019), o STJ fixou que, na aquisição de unidade em construção, o contrato deve estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega. Esse prazo não pode ficar vinculado à concessão do financiamento nem a qualquer outro negócio jurídico, admitido apenas o acréscimo do prazo de tolerância. Cláusulas do tipo “entrega em 24 meses após a assinatura do contrato de financiamento” contrariam essa tese.

O quadro-resumo

Para contratos de incorporação, o art. 35-A da Lei nº 4.591/1964 exige que o instrumento comece por um quadro-resumo. Entre os itens obrigatórios está o termo final para obtenção do habite-se e os efeitos contratuais do atraso (inciso XII). Faltando informação obrigatória, a construtora tem 30 dias para aditar o contrato; se não sanar a omissão, ela passa a caracterizar justa causa para a rescisão pelo adquirente (§ 1º).

Até 180 dias: tolerância, desde que pactuada

O caput do art. 43-A admite que a entrega ocorra em até 180 dias corridos depois da data prevista para a conclusão do empreendimento sem que isso dê causa à resolução do contrato nem a penalidade para a incorporadora. A condição é que a tolerância esteja expressamente pactuada, de forma clara e destacada. Sem essa cláusula, não há prazo extra: o atraso conta a partir da data prevista.

A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

Art. 43-A, caput · Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018
Depois da Tolerância

Passados os 180 dias: desistir ou esperar

Ultrapassada a tolerância, e desde que o comprador não tenha dado causa ao atraso, a lei oferece dois caminhos, que não se acumulam (art. 43-A, § 3º).

1. Rescindir o contrato com devolução integral

Pelo § 1º do art. 43-A, o adquirente pode promover a resolução do contrato, com a devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida no contrato, em até 60 dias corridos contados da resolução, com correção monetária. Aqui não se aplicam as retenções previstas para a desistência do próprio comprador (art. 67-A), porque a causa do desfazimento é da construtora.

O mesmo resultado vem da Súmula 543 do STJ: na resolução de promessa de compra e venda submetida ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas deve ser imediata e integral quando a culpa é exclusiva do promitente vendedor ou construtor. A devolução parcial fica reservada aos casos em que o comprador deu causa ao desfazimento.

2. Manter o contrato e receber indenização

Se o comprador prefere aguardar o imóvel, o § 2º do art. 43-A prevê, por ocasião da entrega, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, por mês de atraso, calculada pro rata die e corrigida pelo índice do contrato. O direito é do adquirente adimplente, isto é, em dia com as próprias obrigações.

Note-se a base de cálculo: 1% sobre o que já foi pago, e não sobre o preço do imóvel. É a primeira diferença em relação ao critério construído pelo STJ, tratado a seguir.

Rescisão: devolução integral do que foi pago, mais a multa contratual, em até 60 dias. Manutenção do contrato: 1% ao mês sobre o valor pago, na entrega. Uma opção exclui a outra.

Art. 43-A, §§ 1º, 2º e 3º · Lei nº 4.591/1964 · Súmula 543 do STJ
Jurisprudência

O que o STJ fixou nos Temas 970, 971 e 996

Prejuízo presumido: o aluguel do imóvel

Pela tese 1.2 do Tema 996, descumprido o prazo de entrega, incluída a tolerância, o prejuízo do comprador é presumido: consiste na injusta privação do uso do bem e se indeniza na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, até a data em que a posse direta é disponibilizada. O comprador não precisa provar que pagava aluguel ou que alugaria o imóvel.

Juros de obra: ilícitos depois do prazo

A tese 1.3 declara ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou encargo equivalente, após o prazo ajustado para a entrega das chaves, incluída a tolerância. Os juros de obra (ou “taxa de evolução de obra”) são cobrados durante a construção em contratos com financiamento na planta; vencido o prazo, a cobrança deixa de ter amparo.

INCC substituído pelo IPCA

A tese 1.4 trata da correção do saldo devedor. Vencido o prazo, incluída a tolerância, cessa a correção por índice setorial da construção civil (como o INCC), que deve ser substituído pelo IPCA, salvo quando este for mais gravoso ao consumidor. A lógica: o comprador não deve suportar a alta do custo de uma obra que já deveria estar pronta.

Multa contratual e lucros cessantes não se somam

No Tema 970 (REsp 1.635.428/SC e REsp 1.498.484/DF, julgados em 22/05/2019), o STJ fixou que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo atraso e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao aluguel, afasta a cumulação com lucros cessantes. Se o contrato já prevê multa em patamar equivalente ao locativo, não se recebe a multa e o aluguel presumido ao mesmo tempo.

Multa só contra o comprador? Ela vale para os dois lados

O Tema 971 (REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF, mesma data) resolveu o caso comum do contrato de adesão que prevê multa apenas para o atraso do comprador. A tese manda que essa cláusula seja considerada para fixar a indenização devida pela construtora. Como as obrigações são de natureza diferente — o comprador deve dinheiro, a construtora deve entregar o imóvel —, a conversão em valor se faz por arbitramento judicial.

A data do contrato importa

Os Temas 970 e 971 foram julgados com base em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018 (publicada em 28/12/2018), e o próprio STJ ressalvou que a nova lei não se aplica a esses contratos. Para contratos posteriores, o art. 43-A traz parâmetros legais próprios (os 180 dias, a devolução em 60 dias e o 1% ao mês), e a forma como eles se combinam com as teses do Tema 996 ainda é debatida nos tribunais. O enquadramento depende da data e das cláusulas de cada contrato.

Distinção Essencial

Lucros cessantes não são dano moral — presunção para um, prova para o outro

É a confusão mais comum sobre o tema. A presunção de prejuízo do Tema 996 vale para o dano material: a privação do uso do imóvel, indenizada como aluguel. Ela não se estende ao dano moral.

A jurisprudência do STJ é no sentido de que o simples descumprimento do prazo de entrega, em regra, não gera dano moral presumido. O abalo precisa ser demonstrado a partir das circunstâncias do caso. Entre os elementos que os tribunais costumam considerar estão um atraso muito prolongado, o fato de o imóvel ser destinado à moradia da família (e não a investimento), a falta de informação sobre a nova data e consequências concretas, como mudança adiada para endereço provisório ou planos familiares frustrados.

Daí a importância prática de guardar comunicações da construtora, e-mails, atas de reunião de condomínio de obra e comprovantes de aluguel: ainda que o aluguel não precise ser provado para os lucros cessantes, esses documentos ajudam a demonstrar a extensão do prejuízo.

Prazos

Até quando é possível cobrar? O prazo prescricional

Os direitos tratados neste artigo nascem do descumprimento do contrato pela construtora. Para esse tipo de pretensão, a Segunda Seção do STJ, no julgamento do EREsp 1.280.825/RJ (2018), definiu que se aplica a regra geral de dez anos do art. 205 do Código Civil, e não o prazo de três anos do art. 206, § 3º, V, que fica reservado à responsabilidade extracontratual. Segundo o mesmo julgado, o prazo decenal vale para todas as pretensões do credor diante do inadimplemento, inclusive a de perdas e danos.

Na prática, esse é o enquadramento que os tribunais têm dado à indenização pelo atraso (multa contratual, aluguel presumido ou o 1% ao mês da lei), à restituição de valores na rescisão por culpa da construtora e à devolução de juros de obra cobrados depois do prazo. O prazo começa a correr a partir da violação do direito (art. 189 do Código Civil), e a forma de contar depende de cada pedido.

A exceção: corretagem e taxa SATI

Há um prazo menor que costuma passar despercebido. No Tema 938 dos recursos repetitivos (REsp 1.551.956/SP, julgado em 24/08/2016), o STJ fixou a prescrição de três anos (art. 206, § 3º, IV, do Código Civil) para a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de taxa SATI (serviço de assessoria técnico-imobiliária). No mesmo tema, o tribunal considerou válida a cláusula que transfere a corretagem ao comprador, desde que o valor tenha sido informado com destaque antes da compra, e abusiva a cobrança da SATI vinculada à promessa de compra e venda.

A tese do Tema 938 foi fixada em processos que discutiam a abusividade da cobrança dessas taxas. Quando a corretagem integra a devolução decorrente de uma rescisão por atraso da construtora, o enquadramento pode ser outro. Como a diferença entre três e dez anos é grande, convém não deixar o tempo correr.

Indenização e restituição por descumprimento do contrato: 10 anos. Restituição de corretagem ou taxa SATI cobrada de forma abusiva: 3 anos.

Art. 205 e art. 206, § 3º, IV, do Código Civil · STJ, EREsp 1.280.825/RJ · STJ, Tema 938
Providências

O caminho passo a passo

01
Localize as datas

No quadro-resumo e nas cláusulas do contrato, encontre a data prevista para a conclusão e verifique se há cláusula de tolerância clara e destacada. Some até 180 dias, se houver.

02
Reúna os documentos

Contrato, quadro-resumo, comprovantes de todas as parcelas pagas, boletos com juros de obra, extratos com a correção do saldo e as comunicações da construtora sobre o atraso.

03
Notifique a construtora

Registre por escrito o atraso e o pedido — rescisão ou indenização. Reclamações no Procon e no consumidor.gov.br são canais públicos e não excluem a via judicial.

04
Avalie a escolha

Rescindir ou esperar é uma decisão com efeitos financeiros diferentes. A comparação depende do valor pago, do aluguel de mercado, da multa contratual e da data do contrato.

Dois esclarecimentos. Primeiro, o atraso na entrega não autoriza, por si só, a suspensão das parcelas por conta própria: deixar de pagar pode tirar do comprador a condição de “adquirente adimplente” exigida pelo § 2º do art. 43-A e abrir espaço para a construtora alegar inadimplência. Qualquer suspensão deve ser avaliada antes. Segundo, o prazo da lei se refere à conclusão do empreendimento, enquanto a indenização do Tema 996 vai até a disponibilização da posse: obra concluída sem entrega das chaves ainda pode representar atraso.

Perguntas Frequentes

Dúvidas comuns

Qual é o prazo de tolerância que a construtora pode usar?

Até 180 dias corridos depois da data prevista no contrato para a conclusão do empreendimento, desde que a cláusula de tolerância esteja expressamente pactuada, de forma clara e destacada (art. 43-A, caput, da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018). Dentro desse período, o atraso não dá causa à rescisão pelo comprador nem gera penalidade para a incorporadora. Sem a cláusula, não existe prazo extra.

A construtora atrasou mais de 180 dias. Posso desistir do imóvel?

A lei prevê essa possibilidade. Ultrapassada a tolerância, e desde que o comprador não tenha dado causa ao atraso, ele pode promover a resolução do contrato, com a devolução da integralidade dos valores pagos e da multa contratual, em até 60 dias corridos contados da resolução, com correção monetária (art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964). A Súmula 543 do STJ também determina restituição imediata e integral quando a culpa pelo desfazimento é exclusiva da construtora.

Se eu quiser continuar com o imóvel, tenho direito a alguma indenização?

Sim. Se o contrato não for rescindido, o art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 prevê que o adquirente adimplente receba, na entrega da unidade, indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada pro rata die e corrigida pelo índice do contrato. Essa indenização não se acumula com a multa da rescisão (§ 3º).

Preciso provar que paguei aluguel durante o atraso?

Não. No Tema 996 dos recursos repetitivos (REsp 1.729.593/SP), o STJ fixou que, descumprido o prazo de entrega, incluída a tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem. A indenização é fixada como aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, até a data em que a posse direta é disponibilizada ao comprador.

A construtora pode continuar cobrando juros de obra e corrigindo o saldo pelo INCC depois do prazo?

Não. No Tema 996, o STJ fixou que é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância (tese 1.3). Fixou também que, descumprido o prazo, cessa a correção do saldo devedor por indexador setorial da construção civil, como o INCC, que deve ser substituído pelo IPCA, salvo quando o IPCA for mais gravoso ao consumidor (tese 1.4).

Posso receber a multa do contrato e também o aluguel presumido?

Em regra, não. No Tema 970 (REsp 1.635.428/SC e REsp 1.498.484/DF), o STJ fixou que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo atraso e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao aluguel, afasta sua cumulação com lucros cessantes.

O contrato só prevê multa para o comprador. Isso vale contra a construtora?

Sim. No Tema 971 (REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF), o STJ fixou que, no contrato de adesão com previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, essa cláusula deve ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. Como as obrigações são de natureza diferente, a conversão em dinheiro se faz por arbitramento judicial.

O atraso na entrega do imóvel gera dano moral?

Depende das circunstâncias. A jurisprudência do STJ é no sentido de que o simples descumprimento do prazo, em regra, não gera dano moral presumido; o abalo precisa ser demonstrado. A presunção de prejuízo do Tema 996 vale para o dano material (a privação do uso do imóvel). Atraso muito prolongado, imóvel destinado à moradia da família e consequências concretas na vida do comprador são elementos que os tribunais consideram na análise.

Qual é o prazo para entrar na Justiça contra a construtora pelo atraso?

Para as pretensões que decorrem do descumprimento do contrato, como a indenização pelo atraso e a restituição de valores na rescisão por culpa da construtora, aplica-se em regra o prazo geral de dez anos do art. 205 do Código Civil. Foi o que a Segunda Seção do STJ definiu para a responsabilidade contratual no EREsp 1.280.825/RJ, afastando o prazo de três anos do art. 206, § 3º, V. A exceção é a restituição de comissão de corretagem ou taxa SATI cobrada de forma abusiva, que prescreve em três anos (Tema 938 do STJ, art. 206, § 3º, IV).

Posso parar de pagar as parcelas enquanto a obra está atrasada?

A suspensão por conta própria envolve risco. A indenização de 1% ao mês do art. 43-A, § 2º, é devida ao adquirente adimplente, e deixar de pagar pode permitir que a construtora alegue inadimplência do comprador. Qualquer suspensão de pagamento deve ser avaliada antes, à luz do contrato e da escolha entre rescindir ou manter o negócio.

A construtora passou do prazo
e não entregou o imóvel?

Conferir as datas do contrato, a cláusula de tolerância e os valores pagos é o primeiro passo para conhecer a sua situação jurídica. A Barbosa & Ferreira, em Anápolis (GO), está à disposição para esclarecer dúvidas.

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